주택담보대출이나 아파트 담보대출을 알아보다 보면 근저당 설정이라는 말을 꼭 만나게 됩니다. 뜻도 낯선데 비용은 얼마인지, 대출을 다 갚으면 알아서 없어지는지 궁금한 점이 많습니다.

이 글에서는 근저당 설정의 뜻과 비용, 신청 절차, 그리고 대출 상환 후 말소 방법까지 2026년 기준으로 정리했습니다. 먼저 결론만 말씀드리면, 설정 비용의 상당 부분은 원칙적으로 은행이 부담하고, 근저당은 대출을 갚아도 자동으로 사라지지 않는 것으로 알려져 있습니다.

한눈에 요약근저당 설정 비용의 핵심 세금은 채권최고액의 약 0.24%입니다. 대출 상환 후에는 말소 등기를 따로 신청해야 근저당권이 지워집니다.

근저당 설정이란? 저당권과 무엇이 다를까

근저당 설정이란 금융기관이 대출을 내주면서 돈을 못 갚을 경우를 대비해 부동산에 담보권을 잡아두는 것을 말합니다. 쉽게 말해 은행이 집이나 토지를 담보로 잡는 절차입니다.

여기서 많은 분이 저당권과 근저당권을 헷갈립니다. 둘의 차이는 다음과 같습니다.

구분 내용
저당권 확정된 특정 금액의 채무를 담보 (예: 대출금 3억 원)
근저당권 최고 한도(채권최고액)를 정해 담보 (계속 거래에 적합)

근저당권은 실제 대출금보다 높은 금액으로 설정되는 것이 일반적입니다. 예를 들어 대출금이 3억 원이면 채권최고액은 3억 6천만 원처럼 설정됩니다. 이는 연체이자와 지연손해금, 기타 비용까지 미리 담보에 포함하기 위한 것으로 알려져 있습니다.

알아두세요근저당 설정 여부는 등기사항전부증명서(등기부등본)의 을구에서 확인할 수 있습니다. 근저당권자, 채권최고액, 설정일, 채무자가 표시됩니다. 부동산 매매나 담보대출 전에는 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

근저당 설정 절차와 필요 서류

근저당 설정은 대출 심사부터 등기까지 보통 아래 순서로 진행됩니다.

STEP 1. 대출 심사

소득, 신용점수, 담보가치와 함께 DSR(총부채원리금상환비율), LTV(담보인정비율)를 검토합니다.

STEP 2. 대출 승인·서류 안내

대출이 승인되면 은행이 근저당 설정에 필요한 서류를 안내합니다.

STEP 3. 근저당권 설정 등기

법무사 또는 은행이 등기 절차를 진행합니다. 등기가 완료되면 담보권이 확정됩니다.

STEP 4. 대출 실행

근저당 설정이 마무리되면 대출금이 입금됩니다.

설정 시 준비하는 서류는 신청자에 따라 조금씩 다릅니다. 주민등록등본과 인감증명서는 발급일 기준 3개월 이내여야 하는 경우가 많으니 신청 직전에 발급받는 것이 안전합니다.

구분 주요 서류
개인 신분증, 주민등록등본, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 인감도장, 등기권리증(등기필정보)
사업자·법인 사업자등록증, 법인등기사항증명서, 법인인감증명서, 법인인감

근저당 설정 비용은 얼마나 들까

가장 많이 묻는 부분입니다. 설정 비용은 여러 항목으로 나뉘며, 세금은 채권최고액을 기준으로 계산됩니다.

항목 대략적인 기준
등록면허세 채권최고액의 0.2%
지방교육세 등록면허세의 20% (채권최고액의 약 0.04%)
법무사 수수료 지역·난이도에 따라 대략 10만~40만 원 수준
기타 등기수수료, 인지세, 국민주택채권 매입비 등

세금만 보면 채권최고액의 약 0.24% 수준으로 알려져 있습니다. 예를 들어 채권최고액 2억 6천만 원이면 세금이 대략 62만 원, 법무사 수수료까지 더하면 총 80만~100만 원 내외라는 사례가 소개되고 있습니다.

비용은 누가 낼까2008년 표준약관 개정과 2011년 대법원 판례 이후, 등록세·교육세·등기수수료·법무사 보수는 원칙적으로 은행이 부담하는 것으로 알려져 있습니다. 다만 국민주택채권 매입비는 채무자 부담이 원칙입니다. 실제 부담 조건은 대출 계약 전에 확인하세요.

대출 다 갚으면 끝? 근저당 말소 방법

대출을 전부 갚으면 근저당도 알아서 사라진다고 생각하기 쉽지만, 대출 상환과 근저당 말소는 별개의 절차인 것으로 확인됩니다. 상환만 하고 말소를 안 하면 등기부등본에 근저당이 그대로 남아 이후 매매나 추가 대출에서 불이익이 생길 수 있습니다.

1. 대출 전액 상환

남은 원리금을 모두 갚습니다. 이때 중도상환수수료가 있는지 미리 확인하세요.

2. 은행에서 말소 서류 수령

근저당권 해지증서, 위임장, 등기필정보 등 말소에 필요한 서류를 은행에서 받습니다.

3. 등기소에 말소 신청

관할 등기소 방문, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 온라인 신청, 또는 법무사 의뢰 중 선택할 수 있습니다.

4. 말소 완료 확인

등기사항전부증명서를 떼어 을구의 근저당 항목에 '말소' 표시가 됐는지 확인합니다.

말소 비용은 설정보다 훨씬 저렴한 것으로 알려져 있습니다. 부동산 1건당 등록면허세 6,000원과 지방교육세 1,200원이 기본이고, 부대비용까지 더해도 셀프 말소는 약 1만 5천 원 내외입니다. 법무사에게 맡기면 수수료 5만~8만 원 정도가 추가됩니다.

주의말소 신청 접수 후 완료까지 보통 1~3영업일이 걸리는 것으로 알려져 있습니다. 반드시 등기부등본으로 '말소' 표시를 직접 확인하세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 근저당 설정은 반드시 해야 하나요?

주택담보대출 같은 담보대출에서는 일반적으로 근저당 설정이 필요합니다. 다만 대출 상품 특성에 따라 담보 방식이 달라질 수 있습니다.

Q. 설정 비용은 누가 부담하나요?

등록세·교육세·법무사 보수 등은 원칙적으로 은행이 부담하는 것으로 알려져 있습니다. 다만 국민주택채권 매입비 등은 채무자 부담일 수 있으니 계약 전에 확인하세요.

Q. 대출을 다 갚으면 근저당이 자동으로 없어지나요?

자동으로 말소되지 않는 경우가 많습니다. 상환 후 근저당권 말소 등기를 따로 신청해야 합니다.

Q. 채권최고액이 대출금보다 높은 이유는 무엇인가요?

연체이자와 지연손해금, 기타 비용까지 담보에 포함하기 위해 실제 대출금보다 높게 설정하는 것이 일반적인 방식으로 알려져 있습니다.

마무리 요약근저당 설정은 은행이 대출금을 안전하게 회수하기 위해 부동산에 담보권을 잡는 절차입니다. 세금은 채권최고액의 약 0.24%이고 상당 부분은 은행이 부담하며, 대출을 갚은 뒤에는 말소 등기를 직접 챙겨야 합니다. 절차와 비용을 미리 알아두면 대출 진행이 한결 수월합니다.